Sürdürülebilirlik ve Gayrimenkul Sektörü

2020 yılında başlayarak gayrimenkul sektörünü etkisi altına alan pandemi, 2022 yılının son çeyreğinde gündemden düşmeye ve pandemiden etkilenen sektörleri kendilerini toparlamaya başladı. Pandemi dijitalleşmenin ne kadar önemli olduğunu bir kez daha hatırlatarak sektörün ajanda konularını değiştirmişti. Uzunca bir süre dijitalleşme konularına odaklanan gayrimenkul sektörü şu anda yeni bir gündem maddesi ile meşgul: ESG. Geçmiş yıllarda her ne kadar iklim değişikliği konusunda farkındalık yüksek olsa da bu konuda adım atan şirket sayısı yeterli düzeyde değildi. Bugün ise yatırımcılar ve paydaşlar yalnızca şirketlerin ulaştığı finansal sonuçlara değil, yatırım kararlarında, çevresel, sosyal ve yönetişim (ESG) verilerine daha fazla dikkat etmekte ve kararlarını buna göre vermektedir. Gayrimenkul sektörü, Avrupa'nın karbon emisyonlarına katkısı olmakta küresel ısınmaya etkisi yoğun olarak görülmektedir. Çevresel boyutuyla ele alındığında, gayrimenkul yatırımlarının iklim değişikliği üzerinde yarattığı etki, karbon salım miktarı, su tasarrufu becerisi, yenilenebilir enerji üretebilmesi, enerji verimliliği, atık geri dönüşümü dikkate gelmektedir. Sürdürülebilirlik kriterlerine uymayan gayrimenkullerin yakında değer kaybı yaşamaları veya yaptırımlara tabi tutulması öngörülmektedir. Buna göre hareket eden, planlar geliştiren gayrimenkul tedarikçilerinin gittikçe öne çıkacağı beklenen bir durumdur. Ellerindeki ve yeni inşa ettikleri gayrimenkul portföyünü sürdürülebilirlik çerçevesinde dönüştüren ve inşa eden firmaların öne çıkacağını ve şirketlerin sürdürülebilirlik hedeflerine uyum sağlaması, ESG kriterlerine uygun yatırımlar yapması ve sürdürülebilirlik değerlendirmelerine önem vererek yüksek puan almalarının da artık bir gereklilik haline geldiğini söyleyebiliriz. Aksi takdirde, şirketler, rekabette geri kalma, yakın gelecekte müşteri bulma sıkıntısı, finansmana erişme sorunu, karbon vergisi ödeme ve faaliyetlerinin durdurulması gibi risklerle karşı karşıya kalabilirler. ESG’nin Gayrimenkul Sektörüne Etkisi Türkiye AB ile olan gümrük ortaklığı ve olan gelişmelerden geri kalmamak için koyulan hedeflere uyum sağlamalıdır. Bu noktada, gayrimenkul sektöründe hem sektörel hem de yatay düzenlenmeler yapılması beklenmektedir. Bu bağlamda, Yeşil Mutabakat Eylem Planı ve çalışma grupları kurulmuştur. Ticaret Bakanlığı, AB tarafından hedeflenen finansal olmayan raporlama gereksinimine dikkat etmeyi ve yeşil dönüşümle insan haklarına katkı sağlamayı hedeflemektedir. Ayrıca, Çevre Bakanlığı, AB taksonomisine uygun hedefler kurmayı planlamaktadır Türkiye’nin AB Taksonomisine uygun hedefler belirlemesinin, gayrimenkul sektörü üzerinde hem doğrudan hem de dolaylı etkileri olacaktır. Gayrimenkul yatırımın belirlenen hedeflere uygun olması dört şekilde gerçekleş: En az %10 altında olması gereken enerji talebine sahip yeni binaların inşası, mevcut binaların en az %30 enerji tasarrufu ile yenilenmesi, bireysel önlemler alınması, ulusal veya bölgesel stokun %15'ini aşan düşük enerji talebine sahip binalar yapılması bu adımların özetidir. Türkiye Yeşil Mutabakat Eylem Planı kapsamında yeşil büyüme, emisyon artış trendinin sınırlandırılması ve iklim değişikliğine uyum çabaları vardır. Türkiye, sera gazı salımının azaltılmasını desteklemek amacıyla yol haritası veya faaliyetleri belirleyecektir. Ayrıca, AB tarafından belirlenecek belgelendirme faaliyetlerine ilişkin teknik destek sağlanacaktır. Bu bağlamda, yeşil ve döngüsel bir ekonomi, yatırım stratejileri, sera gazı emisyonlarının azaltılması ile enerji ve kaynak verimliliğinin artırılması gözetilecektir. Bu nedenle, gayrimenkul sektöründe, teknolojinin kullanımına ve çevresel sürdürülebilirliğe önem verilmelidir. Binalar için sürdürülebilir, karbon salımı düşük malzemelerin üretilmesi ve kullanılması gereklidir. Denge Değerleme Avrupa Bölge Müdürü Cem Kurt’a göre, yatırımcılar ekolojik ve geri dönüştürülebilir inşaat malzemelerinin kullanıldığı, akıllı ısıtma ve soğutma sistemlerine sahip, en az tükettiği kadar üretme becerisine sahip "sıfır karbon" temalı gayrimenkul yatırımlarına yönelmeye başlamıştır. Ayrıca, T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakan Yardımcısı Hasan Suver, Türkiye’nin kendi yeşil binaların değerlendirilmesi, derecelendirilmesi ve sürdürülebilirliğin tasdikini sağlayacağı Yeşil sertifika (YeS-TR) sistemini kullanıma hazır hale getirildiğini açıklamıştır. Ek olarak, bakanlık, çevreye daha az zarar veren, enerjiyi en verimli şekilde kullanan, atığını değerlendiren, yeşil alan ve sosyal donatısı sağlanmış, üst seviyede ses yalıtımı olan, ulaşım planlaması yapılmış, bina ve yerleşim alanlarının oluşturulmasını hedeflediklerini belirtmiştir. Gayrimenkulde Değişimler ve Trendler Emerging Trends Europe araştırmasına göre, veri merkezleri, enerji altyapısı, yaşam bilimleri tesisleri, müşteri hizmetleri, marka ve itibar, teknoloji, sosyal ve yönetişim (ESG) ile uygulamalar gittikçe artmaktadır. Daha sonra, en kalıcı sorunlar, siber güvenlik, enflasyon ve faiz oranlarıdır. Yapılan araştırmaya göre, çevre sorunları, sosyal/politik kaygılar listesinin başında gelmektedir; konut satın alınabilirliği ikinci sırada ve sosyal eşitsizlik üçüncü sıradadır. Ayrıca, enerji krizi ile birlikte enflasyonla ilgili endişeler de artmaktadır. Ek olarak, konut fiyatlarının artmasıyla, uygun fiyatlı ve sosyal konutların yapımı teşvik edilmektedir. Yatırımcı, kamu duyarlılığı ve yasal baskı nedeniyle finansal getirilerinin çevresel ve sosyal getiri sağlaması giderek daha fazla beklenmektedir. ESG gündemi ve şirketin marka başarısı arasında büyük bir bağlantı bulunmaktadır, gayrimenkul sahiplerinin itibarının ve markasının başarıları için ESG kritik bir öneme sahiptir. Ek olarak, Gelişen Trendler Avrupa anketinde, İstanbul birleşik yatırım ve kalkınma için en çok tercih edilen şehirlerarasında listede 30. sırada yer almaktadır. Türkiye gayrimenkule, özellikle teknoloji, veri merkezleri ve enerji altyapı tesislerine yatırım yapmak için büyük bir fırsata sahiptir. Büyüme potansiyeli doğru önlemlerle güçlendirilmeli ve ESG temalı iş modellerine özel olarak odaklanılmalıdır. AB Finansal Olmayan Raporlama Direktifi Ayrıca, AB taksonomi kriterleri ile gayrimenkul şirketlerinin direktife uygun olarak finansal olmayan raporlar hazırlama zorunluluğu bulunmaktadır. Rapor, iklim değişikliğinin azaltılmasına önemli ölçüde katkıda bulunan binaların inşaatı, yenilenmesi, satın alınması veya mülkiyetinden elde edilen ciro, Capex ve Opex oranlarını açıklayacaktır. Uygulama ile sektördeki şirketlerin, enerji talebi, hava sızdırmazlığı, termal bütünlük ve döngüsel küresel ısınma potansiyeli kriterlerini karşılamaları gerekliliği doğmaktadır. Sürdürülebilirlik Raporlama Standartları Raporda gerekli olan açıklamalar genel olarak kategorilere ayrılır: Çevresel konular, sosyal ve çalışan hakları, insan haklarına saygı, yolsuzluk ve rüşvetle mücadele konuları ve yönetim kurulunda çeşitlilik. Sürdürülebilir Finans Açıklama Yönetmeliği (SFDR), hem kurum hem de ürün düzeyinde çok çeşitli çevresel, sosyal ve yönetişim (ESG) metriklerini kapsayan kapsamlı sürdürülebilirlik açıklama gereklilikleri uygular ESG Standartları Gayrimenkul sektöründe ESG'nin önemi gittikçe kabul edilse de, kıyaslama ve enerji performansının ölçümünde tutarlılık ve şeffaflık kesin değildir. Bina sertifikasyonu, enerji verimliliği ve karbon emisyonlarının azaltılması, sürdürülebilirliği raporlamak için kullanılmaktadır. Bir Edelman anketine göre, dört kurumsal yatırımcıdan yaklaşık üçü, belirtilen sürdürülebilirlik, ESG veya çeşitlilik, eşitlik ve kapsayıcılık taahhütlerini yerine getirme konusunda şirketlere güvenmediğini bildirmiştir. Ankete katılanlardan ESG puanlarının doğru şekilde ölçülmediğini düşünenler de vardır ve ölçülebilirse bile finansal performansla anlamlı bir ilişki olmadığı savunulmaktadır. Ayrıca, katılımcılar nezdinden ESG'deki “S”nin nasıl ölçüleceği konusunda bir fikir birliği bulunmamaktadır. ‘Sosyal’ kriterler bir şirketin finansal performansı için risk oluşturan sosyal faktörler dikkate alınarak belirlenir. Sosyal sorunlar, insan hakları, işyeri eşitliği, adalet ve güvenlik gibi konuları kapsar. Kriterin etkin ölçülmesi için, sosyal etki ölçümü için gereklilikler artmalı ve daha kapsamlı veriler hazırlanmalıdır. Sürdürülebilirlik hedeflerine ulaşmanın başka bir yolu ise, enerji tüketiminde büyük rol oynayan binaların verimliliğinin arttırılması ve “yeşil bina” kavramını korumaktır. Yeşil binaları değerlendirmek üzere hazırlanmış ilk değerlendirme sistemi BREEAM, dünyada en yaygın kullanılan değerlendirme sistemi LEED sistemi ve Avrupa normlarında hazırlanmış ilk değerlendirme sistemi DGNB sistemidir. DGNB değerlendirmesi, sürdürülebilirliğin üç boyutunu da eşit olarak kapsar ve binaların teknik ve süreç kalitesini kontrol eder. LEED ve BREEAM sistemleri için ise, ana odak sürdürülebilirliğin ekolojik boyutudur. Burak Oğuz KPMG Türkiye Sürdürülebilirlik Hizmetleri, Yardımcı Ortak Sibel Yılmaz KPMG Türkiye İş Geliştirme Uzmanı, Gayrimenkul Sektör Sorumlusu