Pandemi ve Depremin Gayrimenkul Sektörüne Etkisi

Türkiye uzun ve yıpratıcı bir pandemi dönemini geride bıraktı ve ardından Kahramanmaraş merkezli son yılların en yıkıcı depremini yaşadı. Bu sürecin, toplumun belleğinde ve sosyal yaşamda bıraktığı ciddi izler olduğu gibi gayrimenkul piyasalarına da etkileri oldu. Bu etkilerin bir kısmı geçici bir süre gayrimenkul piyasasında yer ederken bazıları ise kalıcı oldu. Pandeminin yansıra özellikle Marmara bölgesinde beklenen deprem dolaysısıyla önümüzdeki süreçte kullanıcıların gayrimenkul tercihleri ve geliştirilen projelerin de etkilenerek gayrimenkul piyasasında kalıcı yeni izler bırakması kaçınılmaz görünüyor. Bu yazıda gayrimenkul piyasasının farklı segmentlerinde pandeminin kalıcı olarak bıraktığı izleri ve yakın zamanda meydana gelen depremlerin tüketici tercihlerine ve gayrimenkul piyasasına olası etkilerini kısaca değerlendirmeye çalışacağım. Ofis • Genel olarak, özellikle daha yeni jenerasyondaki çalışanlar tam zamanlı olarak ofise dönmek istemiyorlar. İş gününün belirli günlerinde ofis içerisinde, belirli günlerinde ise ofis dışında çalışma şeklinde uygulanan hibrit çalışma düzeni yaygınlaşarak kalıcı hale geldi. • Uzaktan çalışmanın yaygınlaşmasıyla ve ofislerdeki çalışma alanı azalırken, çalışanlar için ayrılan sosyal ve ortak kullanım alanları arttı. Çalışanların beklentisi doğrultusunda ofisler, çalışma alanı fonksiyonu yanına sosyalleşme alanı kavramını da ekledi. Ancak, kişi başına düşen ideal brüt ofis alanında azalma oldu. • Uzaktan çalışma alışkanlığının oluşması, firmaları daha esnek hale getirdi. Esnek çalışma ve hazır ofislere olan talebin artmasıyla hazır ofis arzında ciddi bir artış oldu. • Firmalar, pandemi ve depremden sonra İstanbul ve deprem riski olan alanlara alternatif lokasyonlara yöneldiler. İstanbul’daki bazı firmalar Ankara’da da ofis açtılar. Pek çok firma da olası bir İstanbul depreminde şehirden tahliye ve minimum kesintiyle uzaktan veya başka ilden çalışmayı sağlayacak afet risk senaryolarını çalışıyor. • Merkez ofisi İstanbul’da olup uzaktan çalışma modeliyle şehir dışından ve özellikle güneydeki bölgelerden çalışanların sayısı arttı. • Önümüzdeki dönemde yeni ofis binalarının ESG (Enviromental, Social, Governance – Çevresel, Sosyal, Yönetişim) kriterlerini karşılayacak şekilde inşa edilmesi ve eski ofis binalarının da depreme dayanıklı ve ESG kriterlerini karşılayacak şekilde modernizasyonu gündemdeki konu olacak. • Firma ve çalışanların tercihleri doğrultusunda zemini daha sağlam olan bölgeler ve depreme dayanıklı olduğu düşünülen ofis projelerinin ön plana çıkması bekleniyor. Perakende ve Alışveriş Merkezi • Pandemi döneminde oluşan belirsizlik durumuna döviz artışı ve enflasyon da eklenince sabit kira sözleşmelerinin ağırlığı azalırken ciro bazlı kira sözleşmelerinin ağırlığı arttı. Hatta bazı alışveriş merkezleri (AVM), sadece ciro bazlı kira uygulamasına geçti. • Pandemi döneminde AVM’lerin toplayamadıkları ortak alan giderleri payı artmıştı. Bunu üzerinde bir de 2022 yılında çıkan yönetmelikle yönetim giderleri ve reklam giderlerinin ortak alan giderlerine dahil edilmemesi eklenince, AVM’lerin toplayamadıkları ortak alan giderlerini daha da arttırdı. Bazı AVM’lerde toplanamayan/ mal sahibi tarafından karşılanan ortak alan giderlerinin payı %50 seviyelerinin de üzerine çıktı. • Pandemi döneminde hızlı bir şekilde artan e-ticaretin genel ticaret içindeki payı, pandemi sonrası dönemde de yüksek seyrini sürdürdü. Ticaret Bakanlığının Elektronik Ticaret Bilgi Sistemi (ETBİS) verilerine göre 2019 yılında e-ticaretin genel ticarete oranı %9,8 seviyesindeyken, bu oran 2022 yılında %18,6’ya yükseldi. • E-ticaretin genel ticaret içindeki payının artması, geleneksel perakende kategorisinde yer alan AVM’lerin güç kaybetmesine sebep oldu. Bu durum da AVM’lerin dönüşüm ihtiyacını beraberinde getirdi. AVM’ler değişen tüketici alışkanlıklarıyla beraber cazibelerini yitirmemek için dönüşmeye başlayarak sağlık, eğitim ve medikal gibi kategorileri de konseptleri ile bütünleştirmeye başladılar. • Önümüzdeki süreçte teknolojiyle bütünleşmiş ve tüketicilerin tüm gereksinimlerini karşılamaya yönelik mağaza karması oluşturan AVM’ler ön plana çıkacak. Endüstriyel Gayrimenkul • E-ticaretin gelişimi lojistik merkezi ve şehir içi son kilometre lojistiğin (last-mile) hızla artmasını sağladı. • Pandeminin tedarik zincirinde yarattığı sorunlardan sonra, firmalar tedarik zincirlerini çeşitlendirmeye gittiler. Firmalar, yakın coğrafyada tedarik zincirlerinin piyasa talebine/tüketicilere (near-shoring) yakınlaştığı pazarlarda üretime yöneldiler veya yerinde üretime geçtiler (on-shoring). Türkiye, coğrafi konumu ve köklü üretim tecrübesiyle Çin’e alternatif olarak ön plana çıktı. • Lojistik ve endüstriyel tesislerdeki boşluk oranları hızla düşerken, kira ve satış fiyatları hızla arttı. Endüstriyel arsa stoku azaldı ve arsa fiyatları artarak yakın coğrafyadaki en pahalı rakamlar haline geldi. • Rusya-Ukrayna savaşı sonrası, Avrupa ülkeleri lojistik kanallarını çeşitlendirerek büyük bölümü Rusya’dan geçen Trans-Sibirya demiryoluna alternatif güzergahlara yönelmeye başladılar. Çin’den başlayıp Türkiye üzerinden Avrupa’ya giden, deniz ve demiryolu projesi olan Middle-Corridor’un önemi arttı. • Önümüzdeki süreçte artan talebin etkisiyle Türkiye’de yeni sanayi/ depolama imarlı alanların düzenlenmesi ve lojistik/ üretim tesisi arzının artmaya devam etmesi bekleniyor. Otel • Pandemi döneminden en fazla etkilenen sektörlerden olan turizm sektörü, pandemi dönemi sonrası hızlı bir toparlanma yaşadı. • Pandemi kısa vadede tüketicilerin tatil alışkanlıklarının değişmesini sağladı. Yoğunluğu daha düşük olan oteller veya daha izole olan tekne, karavan, müstakil villa gibi alternatif kullanımların toplam konaklama/ tatil içerisindeki payı arttı. Bu dönemde daha düşük yoğunluklu tatil imkânı sunan lüks otel segmenti ve airbnb gibi kanallardan kiralanan müstakil ev/ villa ön plan çıktı. • Pandemi sonrasındaki dönemde de alternatif tatil ve konaklama tercihi olarak tekne, karavan ve müstakil villa seçenekleri cazibesini korumaya devam ediyor. Bu kullanımlar, geleneksel otellerin oda fiyatları ve dolulukları üzerinde baskı oluşturuyor. • Önümüzdeki dönemde tema bazlı veya ziyaretçilerine farklı konsept ve deneyim sunan oteller için piyasada fırsatlar olduğu düşünülüyor. Konut Sektörü • Faiz indirimi kampanyaları ve artan göç sebebiyle pandemi döneminden en az etkilenen sektör, konut sektörü oldu. • Pandemi dönemi sonrasında artan enflasyondan korunmak isteyen yatırımcıların da etkisiyle yeşil ve sosyal alanı fazla olan projeler başta olmak üzere konuta yönelik yoğun bir talep artışı oldu. • Uzaktan çalışma modeli dolayasıyla güneydeki bölgelerde yaz sezonu dışında da yerleşik kişi sayısının artmasına sebep oldu. Bu bölgelerde artan taleple beraber konut kira ve satış fiyatlarındaki artış Türkiye ortalamasının üzerinde oldu. • Pandemi dönemi ve sonrasında ekonomik olarak daha uygun olmasından dolayı “Tiny House” tarzı tarım alanı veya orman vasfını yitirmiş alanlara yapılan yapıların sayısı hızlı bir şekilde arttı. • Şehir hayatından uzak, doğa ile iç içe butik konut projeleri ve arsalar ilgi çekmeye başladı. • Bazı büyük konut geliştiricileri konut geliştirip yap-sat modeli yerine, arsa geliştirerek arsa satışı modeline geçtiler. Artan konut maliyetleriyle beraber arsa geliştirip satma modelinin daha da yaygınlaşması bekleniyor. • Deprem sonrasında tüketicilerin, 2000 yılı sonrasına yapılan konutlara talebi arttı. Bu dönemde tüketicilerin konut alırken en merak ettiği konuların başında bölgenin zemini, deprem yönetmeliğine uygun yapılıp yapılmadığı, yapıda hangi tür betonun kullanıldığı geliyor. • Önümüzdeki süreçte özellikle deprem açısından riskli şehirlerde yer alan konut kullanıcılarının zemini daha sağlam bölgelerdeki yeni yapılara taleplerinin devam etmesi bekleniyor. Bu dönemde merkezi lokasyonlardaki eski konut stoğunun yenilenmesi geliştiriciler için fırsatlar sunuyor.