Küresel Ekonomik ve Finansal Sistemde Paradigma Değişimi:
Gayrimenkul Sektörü Üzerinde Değerlendirmeler

Küresel Ekonomik ve Politik Görünüm Dünya ekonomisi bugünlerde oldukça zor bir dönemeçten geçiyor. COVID-19 döneminde merkez bankalarının parasal genişleme kararlarının ve pandemi sonrası normalleşme sürecindeki arz-talep dengesindeki bozulmanın bir yansıması olarak birçok ülke yüksek enflasyonla mücadele ediyor. Rusya ile Ukrayna arasında 2 yıla yakın süredir devam eden savaşın da etkisiyle artan enerji maliyetleri ve gıdaya erişimin zorlaşması enflasyonun yüksek seyretmesinin diğer temel sebepleri arasında yer alıyor. Başta ABD merkez bankası FED ve Avrupa Merkez Bankası ECB olmak üzere parasal sıkılaştırma politikasına geçiş ve artan faiz oranları sonucunda ABD’de enflasyonda yaşanan kademeli düşüşe rağmen ABD ciddi bir resesyon tehlikesi içerisinde yer alıyor. Bununla birlikte son bir aydır İsrail’in çoğunluğu çocuklar olmak üzere Filistinli sivil halka karşı uygulamakta olduğu sistematik soykırım küresel ölçekte bir politik gerilimin tetikleyicisi olarak karşımızda duruyor. Temelde sosyolojik çerçeveden ve insani perspektiften ele alınması elzem olan ve bir an önce durdurulması gereken bu durum beraberinde ciddi bir ekonomik açmazı doğuracak ve akabinde global bir finansal krizi getirecek ciddi riskler barındırıyor. Institute of International Finance (IIF) 2023 ilk yarı verilerine göre küresel ekonomik büyüklüğün 3 katından daha fazla olan global borç tutarı (307 trilyon USD), COVID-19’la beraber daha da artmış olan gelir ve servet eşitsizliği, Çin ve ABD arasında devam eden ticaret savaşları ve bunun başta Ortadoğu olmak üzere dönüşebileceği politik güç savaşı riski, küreselleşmenin yeniden tanımlanması, Brexit sonrası AB ve İngiltere ekonomilerinde durulmayan çalkantılar, başta Türkiye olmak üzere uluslararası ölçekte birçok ülkeyi etkileyen göçmen sorunları dikkate alındığında mevcut ekonomik ve finansal sistemlerin bir çözüm olmaktan çok uzak bir görüntü sergilediğini hatta kurgusu itibariyle sorunun temelini teşkil ettiğini ifade etmek gerekir. Paradigma Değişimi: Kalkınma, Dengeleme, Birikim, Paylaşım Her krizin kendine özgü özellikleri ve nedenlerinin yanı sıra geçmişte yaşanan ekonomik ve finansal krizlerin birçok ortak özelliği bulunmakta ve politika yapıcıların geçmiş krizlerden maalesef ders almadığı görülmektedir. Kapitalizm, uygulanma biçimi olarak aşırı tüketim odaklı toplumlar yaratmış ve kişiler, toplumlar ve devletler arasında ciddi gelir eşitsizliklerine sebebiyet vermiştir. Öte yandan 1971'de çöken Bretton-Woods anlaşmasının yerine yeni bir finansal sistem inşa edilememiştir. Bu nedenle, son dönemlerde daha da sık aralıklarla olmak üzere sürekli tekrar eden ve her finansal krizin bir öncekinden daha ağır sonuçlar doğurduğu daha derin finansal krizlerin yaşanmaması için acilen sürdürülebilir çözümlerin üretilmesi gerekmekte. Kalıcı çözümlerin başlangıç noktası yakın zaman önce yayınladığım “The World Economy and Financial System: A Paradigm Change Offering a Sustainable Approach” adlı kitabımda detaylarını anlattığım “paradigma değişimi”dir. Bu değişim için öncelikle mevcut durumu sorgulamak gerekir. İnsanın temel ihtiyaçları nelerdir, insanlar neden çalışır, para ne işe yarar, insanı ne mutlu eder ve insanlar ve toplumlar arasındaki çatışmalar nasıl giderilir? Bu sorulara verilecek cevaplar aslında hem sorunların kaynağını bulmamıza hem de alternatif ve sürdürülebilir bir sistem inşa etmemize imkân tanır. Sürdürülebilir sistemler kurabilmek için öncelikle insanların, toplumların ve devletlerin tüketim odaklı anlayışlarını ve devletlerin borçlanarak büyüme bakış açılarını bırakıp üretim odaklı bir yaklaşıma geçmeleri gerekmektedir. Yeni sistem, temel parametreleri “kalkınma, dengeleme, birikim ve paylaşım” olan 4 temel sütun üzerine inşa edilmelidir. Üretim odaklı ve refah seviyesini arttıran bir kalkınma yaklaşımı, başta toplumlar arasında olmak üzere hayatın her alanında ihtiyacımız olan dengeleme, ihtiyaçtan fazlasının tüketilmediği bir ortamda artacak olan birikim ve bunun ihtiyaç sahipleriyle paylaşıldığı bir paylaşım anlayışı toplumun büyük bir kesiminin daha iyi koşullarda yaşamasına olanak sağlayacaktır. Servetin büyük çoğunluğuna sahip olan küçük zümreler her ne kadar bu yaklaşımdan olumsuz etkilenecek gibi gözükseler de kendilerini mutlu edebilecek ihtiyaçlarından çok daha fazlasına sahip oldukları için aslında elle tutulabilir ve ölçülebilir manada maddi bir kayba uğramayacaklardır. Modelin Gayrimenkul Sektöründe Uygulanması Gayrimenkul sektörü, doğası gereği insana çok dokunan ve her alanda insanı merkeze alan bir anlayışla düzenlenmesi ve yönetilmesi gereken bir sektördür. Bu yaklaşımın gayrimenkul sektöründe uygulama imkânı bulması aslında birçok sektörü doğrudan ve dolaylı olarak etkileyen bu sektörün değişim için bir katalizör etkisi oluşturabileceğini ifade etmek gerek. Yukarıda bahsetmiş olduğum 4 temel sütun üzerine inşa edeceğimiz yeni bir gayrimenkul yatırım ve geliştirme yaklaşımı sektörün içinde bulunduğu birçok kronik soruna da çözüm getirecektir. Modeli uygulayabilmek için şehirlerimizin sahip oldukları potansiyele göre gelişimlerinin planlanması, ihtiyaçların tespiti, nüfus planlaması, gelişme aksları ve büyüme projeksiyonlarının yapıldığı sürdürülebilir yaşam alanları inşa etmekle işe başlamak gerek. Bu da bizleri ekonomideki borca endeksli büyüme modeli yaklaşımından tek tek şehirler özelinde ve genelde ülke çapında sürdürülebilir kalkınma yaklaşımına götürür. Öte yandan nüfusun ve tüm iş ve istihdam imkanlarının başta İstanbul olmak üzere birkaç büyük şehre yığılması yerine Anadolu’da farklı cazibe merkezleri oluşturarak şehirler arası dengeleme sağlanır. Bu dengeleme kent yaşamının konforunun sağlandığı ancak köy yaşantısının da özünün bozulmadan teknoloji ve üretimle entegre edildiği ekolojik köyler inşa ederek köy seviyesine kadar indirgenebilir. Pandemi sonrası hibrit çalışma düzeni de aslında bu dengelemeye pozitif katkı sağlar. Şehirlerimiz arasında kurulan denge, bir süre sonra gayrimenkul geliştiricilerin yatırım karar süreçlerine yansır ve başta konut sektörü olmak üzere tüm gayrimenkul geliştirme alanlarında arz-talep dengesinin yerine oturmasına yardımcı olur. Bu da aşırı fiyat artışlarının önüne geçer ve piyasada istikrar sağlanır. Makro ölçekte yaşanan dengeleme bireyler bazında da sağlandığında aşırı tüketim odaklı bir toplumdan ihtiyacı kadarını tüketen bir topluma dönüşüm mümkün olur, bu da beraberinde birikimlerin artmasını getirir. Özellikle banka kredileri ile finanse edilen inşaatların ve artan enflasyonla neredeyse alım gücünü yitiren ancak konut sahibi olmak için mecburen banka kredisine ihtiyaç duyan insanların birikimlerini ekonomiye kazandırdıkları yeni bir ekonomik dönüşümü beraberinde getirir. Köprü, enerji santralleri, otoyollar, okullar, hastaneler vb. tüm projelerin hem finansörlerinin hem de yatırımından elde edilecek gelirlerinin ortaklarının bireyler olduğu bir modelde gerek üretici gerekse tüketicinin finansman sorunu çözülmüş olur. Emeklilik fonlarındaki, yastık altındaki ve bankalardaki birikimler bu yaklaşım ile ekonomiye kazandırılır. Bankaların finansal sistemdeki rolleri yeniden tanımlanır. Modelin üzerine inşa edildiği son sütun olan paylaşım ile de özellikle alt gelir grubundaki insanların ihtiyaçlarının bir sosyal dayanışma kurgusu içerisinde giderilmesi mümkün olur. Paylaşım ekonomisi şu anda dünyada mevcut kapitalist sistemin farklı bir yansıması olarak uygulanmakta. Bu haliyle bile kaynakların etkin kullanılması konusunda faydalı olduğunu söyleyebilsek de paylaşım ekonomisinin ihtiyaç sahiplerinin başta barınma olmak üzere tüm temel ihtiyaçlarını giderebilecek bir kurguda ele alınması gerek. Bu yaklaşım bireylerin temel ihtiyaçlarını gözeten sosyal devlet anlayışının bir tezahürü olarak uygulama imkanı bulur. Bir Örnek: Konut Sektörü Modelin sadece konut sektörüne uyarlanabilirliğini birkaç rakamla örnekleyebiliriz. Dünyada 150 milyon insan evsiz, 1,6 milyar insanın ise temel ev ihtiyaçlarından yoksun barınaklarda yaşıyor. Dünya genelinde ciddi bir konut krizi ile karşı karşıyayız. Kiralara dahi erişim oldukça zorlaşmış durumda. ABD, Avrupa ve Türkiye finansmana erişimde sıkıntı yaşarken Çin gayrimenkul devlerinin aşırı borç ve zararları yüzünden Çin halkı bitmemiş inşaatlarda yaşamaya çalışıyor. Konut sektörünün global ölçekte kalkınma, dengeleme, birikim ve paylaşım odaklı sürdürülebilir bir modele ihtiyacı var. Büyük oranda borçlanma araçlarında değerlendirilen 70 trilyon dolara yakın emeklilik fonları, 11 trilyon dolarlık varlık fonları, 7 trilyon dolarlık sigorta fonları bizlere finansman imkanlarının var olduğunu ancak buna erişimin geleneksel yollarla değil önermiş olduğum yeni yaklaşımla mümkün olabileceğini göstermektedir. Örneğin konut edinmek isteyen bireylerin birikimlerini gayrimenkul yatırım fonu olarak kurulacak bir konut fonunda oturacakları ev özelinde yatırıma yönlendirmesi ve banka kredisi öder gibi her ay yatırımlarını emeklilik fonları üzerinden katkı payı şeklinde ödemesi konut geliştiricisini ve konut alıcısını portföy yönetim şirketleri ile aynı platformda buluşturur. SPK’nın düzenleyiciliğinin tüm taraflara güven telkin ettiği bir ortamda sistem ortaklık üzerine inşa edilir. Sistem bu sayede birikimlerin ihtiyaç sahiplerinin bütçelerine uygun ödeme koşullarıyla ev sahibi olabilmesine olanak tanır. Bu yaklaşım konut sektöründe sürdürülebilir kalkınma, arz ve talepte ve fiyatlarda dengelenme, birikimlerin vatandaşın menfaatine kullanma ve paylaşım ekonomi sayesinde çözümün tabana yayılması sonucunu doğurur. Bu yaklaşım konut sektörü dışında gayrimenkul sektörünün tüm alt bileşenleri için de uygulanabilir. Ofislerin boşluk oranları ve dönüşümlerinden alışveriş merkezlerindeki fonksiyon değişikliklerine, âtıl vaziyette olan yazlıkların ekonomiye kazandırılmasından kentsel dönüşüm için ihtiyaç duyulan geliştirme alanlarının oluşturulması ve kentsel dönüşüm finansmana bu sürdürülebilir model yaklaşımı gayrimenkulün her alanında uygulama alanı bulabilir. Özetle, içinde bulunduğumuz riskli küresel ekonomik koşullar ve bozuk ve kriz üreten finansal sistemin düzelebilmesi ancak paradigma değişimi ile mümkün olabilir. Gayrimenkul sektörü de bu değişimin ana tetikleyicisi, uygulayıcısı ve faydalanıcısı olarak bu dönüşüme liderlik edebilir.


Dr. Levent SÜMER, PMP, MRICS
SMR Strategy Kurucusu