KONUTA ERİŞİM SORUNU VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ

Finansal açıdan erişilebilir konut tanımı göreceli bir kavramdır. “Uygun fiyatlı ” olarak pazara sunulan ve hane halkının konut alımında ödeyeceği kredi taksitleri ya da kira için ayırdığı pay dışında kalan geliri ile mevcut refah düzeyini bozmaksızın yaşamını devam ettirebileceği nitelikte erişilebilir olan konutlar şeklinde tanımlanabilir. ABD Konut Bakanlığı ise erişilebilir konutu, kredi ile konut alımında ödenen aylık taksitlerin ya da aylık kiranın hanehalkı gelirinin yüzde 30’unu aşmamasına imkân sağlayacak nitelikte fiyatlanan konut olarak tanımlamaktadır. Genel olarak kişiler barınma ihtiyaçlarını karşılarken talep gösterdikleri konutlarında finansal açıdan erişilebilir olmasını beklerler. Aslında konut niteliğindeki gayrimenkuller gelecek dönemler için bir güvence, bir yatırım aracı ya da gerektiğinde teminat olarak gösterilebilen bir mal özelliğine sahiptirler. Konut sahibi olma olgusu bazı toplumlarda sosyal güvencenin değişmez bir parçası olarak kabul edilmektedir. İnsana yakışır ve uygun fiyatlı konut ise, sürdürülebilir ve kapsayıcı bir ekonomi için esastır. Ancak, bu tür konutların sağlanması ülkemizde giderek daha zor hale geldiğinden konut piyasalarının düzgün çalışmasını sağlamak kritik önem taşımaktadır. Bu noktada konuyu rakamlar üzerinden açmak önem taşımaktadır. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından açıklanan “Konut Fiyat Endeksi” son verilerine göre (Temmuz 2023) Türkiye geneli ortalama metrekare satış fiyatı 26.537 TL; İstanbul için ise 39.589 TL. Birim metrekare fiyatları 2011 yılından bu yana en yüksek düzeyinde. Geçen yıla kıyasla tüketici fiyat endeksindeki artış oranının %47,83 olduğu ortamda, ülke geneli için birim metrekare fiyatları %90,51; İstanbul için ise %75,23 oranında artmış görünüyor. Özetle, ülke genelinde ortalama 100m2 bir evin değeri 2,6 milyon TL’ye, İstanbul için ise 4 milyon TL düzeyine gelmiş durumda. Bu durum tarihin en yüksek konut fiyatlarını karşımıza getiriyor. TÜİK İnşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre %4,62 arttı; bir önceki yılın aynı ayına göre %66,46 artmış durumda. İnşaat üretim maliyetlerinin dolar ile olan yüksek korelasyonu ile işgücü ve arsa kıtlığı dikkate alındığında özellikle yeni konutlarda üretim azlığına bağlı olarak mevcut fiyatlardaki eğilimin yukarı yönlü olacağını söylemek yanlış olmayacaktır. Diğer taraftan, Ekim 2023’te bankalarca açılan kredilere uygulanan ağırlıklı ortalama aylık konut kredisi faiz oranı %3,35’e çıkmış durumda. Ekim ayı konut kredi faiz oranı verisi son 20 yılın gözlemlenen en yüksek verisi konumunda. Konut kredisine ilişkin bir kampanya olmadığı sürece, rasyonel ortamda kredi faizlerinin bir müddet daha artış eğilimi göstereceğini öngörmek doğru olacaktır. Dolayısıyla, finansman pahalı ve kısa vadede ucuzlaması da zor görünüyor. Türkiye Bankalar Birliği son konut kredi istatistikleri dikkate alındığında, 2023 yılı ikinci çeyrek verilerine göre ortalama konut kredisi tutarı 940 bin TL. 100m2 konut için kullanılan kredinin konutun değerine oranı ise Haziran 2023 için %40 düzeyinde. 2021 yılı son çeyrek döneminde ise %49 düzeyindeydi örneğin. Geçmiş dönem istatistiklerini de dikkate aldığımızda bu oranı ülke geneli ölçeğinde ortalama %50 kabul edelim. Basit bir hesaplamayla, örneğin 100m2 olan bir ev için ortalama 2,65 milyon TL değer üzerinden kullanılacak kredi miktarı yaklaşık 1,3 milyon TL. 120 ay vade ve aylık %3,35 kredi faiz üzerinden ortaya çıkan taksitler ise aylık 46 bin TL’ye yükselmiş durumda. Aynı ölçekteki bir ev için geçen yıl 27 bin TL olan aylık taksitler yüzde 70 oranında artmış. Türkiye İstatistik Kurumu tarafından hazırlanan “Gelir ve Yaşam Koşulları” araştırma sonuçlarına göre ise, Türkiye'de yıllık ortalama hanehalkı kullanılabilir geliri %28,3 artarak 2022 yılı anket sonuçlarına göre 98 bin 416 TL; yıllık ortalama eşdeğer hanehalkı kullanılabilir fert geliri ise 48 bin 642 TL'ye yükselmiş. 2023 yılı enflasyon verisini ve üzerine eklenen refah payı dikkate alındığında 2023 yılı için yıllık hanehalkı ortalama gelirin 155 bin TL’ye, aylık gelirin ise 13 bin TL’ye yükseldiği düşünülebilir. Resmi rakamlar üzerinden baktığımızda ortalama gelir düşük görünebilir ama sorun gelir dağılımının adaletsizliğinde aslında. Aynı araştırmanın bir başka sonucu, en üst gelire sahip %5’lik kesim gelirin %23,3’ünü alır konumda ve 2023 yılı için bu grubun ortalama geliri aylık 100 bin TL civarında. Bu da bize gösteriyor ki, mevcut ortamda konut kredisi kullanarak ev alabilenler yüzde 5’lik dilim ile sıkışmış durumda. Konut fiyatlarının hızla yükselmesi ve hane gelirinin aynı oranda artmaması kredi kullanılarak konut alımını daha da zor hale getirdi. Krediyle konut satın alınabilirliği ülke genelinde tarihteki en düşük seviyesinde. TÜİK Eylül ayı konut satış istatistiklerinde ipotekli satışlarda geçen yılın aynı ayına kıyasla ise yüzde 50,2 oranında azalmış durumda. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %50,2 azalış göstererek 8 bin 446 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı ise %8,2 olarak gerçekleşti. Konut finansmanının çok büyük ölçekte konut kredileri ile karşılanmasının finansal açıdan sürdürülebilir olmadığı zaten görülüyor. Dolayısıyla, konut piyasasına yönelik anlık talep yaratmaksızın, hem kredi mekanizmasının yapısal sorunlarını çözerek hem de sermaye piyasası araçlarını daha etkin kullanarak sürdürülebilir bir yapı oluşturmamız gerekiyor. Konut kredilerinin menkul kıymetleştirme sürecinin teşvik edilmesi, kiralık konut üretiminin desteklenmesi, gayrimenkul yatırım fonlarının bireysel emeklilik sistemiyle entegre edilmesi, konutu yatırım aracı yapmayı zorlaştırıcı vergisel düzenlemelerin hayata geçirilmesi, konut niteliğinde üretilen ve fakat amacı dışında (büro vb.) kullanılan konutların boşaltılarak amaca uygun şekilde kullanılmasının teşvik edilmesi, döviz kuru geçişkenliğini azaltıcı şekilde üretimde ithal ikame ürün kullanımının sağlanması, yabancılara konut satışlarının konut fiyatlarını yukarı yönlü artırmasına neden olan dolayı etkisini ortadan kaldırmak anlamında bazı ülkelerde (Portekiz vb.) olduğu gibi, il, bölge ve tutar bazında oransal sınırlandırma yapılması; tüm alım-satım işlemlerinde değerleme raporu zorunluluğu ve etkin denetim için değer haritalarının oluşturulması gerekir. Bu tür çözümler orta ve uzun vadede piyasayı daha sağlıklı hale getirir. Çözüm bekleyen yapısal sorunların olduğu bu ortamda, konut kredi kampanyaları ile sektörü canlandırmak anlık olumlu etki yaratır ama sonrası yine bir sorun yumağına bizi ulaştırır. Bunu da unutmamak gerekir…


Prof. Dr. Ali Hepşen
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi, Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi